Kira Uyarlama Davası ve Arabuluculuk 6100 Sayılı HMK 4
Kira Uyarlama Davası
Kira uyarlama davası, kira sözleşmesinin yapıldığı şartlar ile güncel koşullar arasında önemli farklılıklar ortaya çıkması durumunda, kira bedelinin yeniden belirlenmesi için açılan davadır. Bu tür davalar, genellikle ekonomik dalgalanmalar, enflasyon, döviz kurlarındaki değişiklikler veya olağanüstü durumlar (pandemi gibi) nedeniyle açılır.
Table of Contents
Kira Uyarlama Davasının Şartları
- Aşırı İfa Güçlüğü:
- Taraflar arasında mevcut kira sözleşmesinin ifası, kira bedelinin güncel ekonomik koşullara göre aşırı derecede zorlaşmış olmalıdır.
- Beklenmeyen Durum:
- Kira sözleşmesinin yapıldığı dönemde öngörülemeyen veya beklenmeyen bir durum ortaya çıkmalıdır.
- Sözleşmeye Aykırılık Durumu:
- Mevcut kira bedeli, sözleşmenin kurulduğu andaki dengeyi ciddi şekilde bozmalıdır.
- Mahkemeye Başvuru:
- Kiracı veya kiralayan, kira bedelinin uyarlanması için mahkemeye başvurmalıdır.
Kira Uyarlama Davasının Süreci
- Dilekçe Hazırlanması:
- Davacı, uyarlama talebini gerekçeleriyle birlikte mahkemeye sunar.
- Delillerin Toplanması:
- Mahkeme, ekonomik koşullar, tarafların ekonomik durumu ve kira sözleşmesinin detayları hakkında delil toplar.
- Bilimsel Raporlar ve Uzman Görüşleri:
- Gerektiğinde, mahkeme bilirkişi raporlarına veya ekonomik uzmanların görüşlerine başvurabilir.
- Karar:
- Mahkeme, mevcut şartları değerlendirir ve kira bedelinin uyarlanıp uyarlanmayacağına karar verir.
Arabuluculuk
Arabuluculuk, taraflar arasında doğmuş veya doğabilecek uyuşmazlıkların, tarafsız bir üçüncü kişi (arabulucu) yardımıyla, dostane yollarla çözümlenmesini sağlayan alternatif bir uyuşmazlık çözüm yöntemidir. Kira uyarlama davalarında da arabuluculuk, tarafların anlaşarak çözüm bulmalarını sağlayabilir.
Arabuluculuk Sürecinin Aşamaları
- Başvuru:
- Taraflardan biri arabuluculuk talebinde bulunur. Tarafların rızası gereklidir.
- Arabulucu Atanması:
- Arabulucu, tarafların ortak kararıyla seçilir veya arabuluculuk merkezi tarafından atanır.
- Toplantılar:
- Arabulucu, tarafları bir araya getirir ve uyuşmazlığın çözümü için görüşmeler başlar. Arabulucu, taraflar arasında iletişimi kolaylaştırır ve çözüm yolları önerir.
- Anlaşma veya Anlaşmazlık:
- Taraflar, arabulucunun yardımıyla anlaşmaya varırsa, anlaşma belgesi imzalanır. Anlaşmaya varılamazsa, taraflar mahkemeye başvurabilir.
Arabuluculuğun Avantajları
- Hızlı ve Etkili Çözüm:
- Mahkeme sürecine göre daha hızlıdır ve zaman kazandırır.
- Düşük Maliyet:
- Mahkeme masraflarına kıyasla daha ekonomiktir.
- Gizlilik:
- Süreç gizli yürütülür, tarafların itibarını korur.
- Kontrol ve Esneklik:
- Taraflar, çözüm sürecini kontrol eder ve esnek çözümler üretebilir.
Kira Uyarlama Davası Sonuç
Kira uyarlama davaları, ekonomik dalgalanmalar ve beklenmedik durumlar karşısında kira sözleşmesinin taraflarını korumak amacıyla önemli bir hukuki araçtır. Bu tür davalarda, tarafların haklarının korunması ve adil bir çözüm bulunması hedeflenir. Arabuluculuk ise, davaların daha hızlı ve dostane bir şekilde çözülmesi için etkili bir yöntemdir. Bu süreçte uzman bir avukattan hukuki destek almak, hem dava hem de arabuluculuk sürecinin sağlıklı yürütülmesi açısından büyük önem taşır.
1. Kira Uyarlama Davası ve Arabuluculuk
2. Görevli Mahkeme
3. Dava Açma Zamanı
4. Uyarlama Davası Açılabilecek Haller
5. Uyarlama Davası Sonucunda Verilen Kararın Uygulanması
1. Kira Uyarlama Davası ve Arabuluculuk
Uyarlama davası, bir sözleşme kurulduktan sonra ortaya çıkan, borçludan kaynaklanmayan, beklenmedik ve öngörülemeyen değişen koşullara göre sözleşmedeki borçların yeniden düzenlenmesini talep ettiği bir hukuki süreçtir. Son zamanlarda özellikle kira ilişkilerinde, kira bedelinin değişen koşullara göre artırılması talebi sıkça görülmektedir. Bu talebin karşılık bulmaması durumunda, kiralayanın hangi hukuki yollara başvuracağı önem taşımaktadır. Finansal kiralama gibi özel kanunlarda düzenlenen kira ilişkileri hariç, konut, işyeri, hasılat, hayvan ve menkul kiraları gibi her türlü kira alacağına ilişkin uyarlama davası açılmadan önce 01 Eylül 2023 tarihinden itibaren arabulucuya başvurulması zorunlu hale getirilmiştir. Hukuk uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nda arabulucuya başvuru dava şartı olarak düzenlenmiştir.
Konut kiralarında kira bedelinin %25’in üzerinde artırılamayacağına dair sınırlama nispi nitelikte emredici bir düzenlemedir. Arabulucu karşısında taraflar, kira bedelindeki artış oranını önceki yılın kira bedelinin %25’inden fazla belirleyebilirler. Türk Borçlar Kanunu’nda da kira bedelinin bir önceki yılın tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemesi gerektiği belirtilmiştir. Taraflar, belirleyecekleri artış oranında tüketici fiyat endeksini aşamazlar; bu hüküm mutlak emredicidir. Arabulucu huzurunda düzenlenen anlaşma belgesinin icra edilebilirliğine ilişkin şerh, gayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinden alınacaktır. Bu şekilde, anlaşma belgesi mahkeme kararı gibi icra edilebilir. Taraflar arasında anlaşma sağlanamazsa, arabulucuya başvuran taraf, elindeki anlaşmama tutanağı ile sulh hukuk mahkemesine başvurarak uyarlama davası açabilir.
Kira uyarlama davaları, kiracı ve kiraya veren arasında kira sözleşmesi imzalandıktan sonra ortaya çıkan değişen koşullara göre kira sözleşmesini yeniden düzenlemek için açılan davalardır. Yargıtay’ın belirttiğine göre, uyarlamaya ilişkin dava açılabilmesi için, sözleşme kurulduktan sonra ifa sırasında ortaya çıkan olayların olağanüstü ve nesnel nitelikte olması gerekmektedir. Bu değişen koşulların taraflarca önceden öngörülebilir, beklenebilir, olağan ve hesaba katılabilir nitelikte olmaması veya bu değişikliklerin sözleşmeye etkilerinin bu derece tahmin edilmemesi gerekir.
Kira uyarlama davasının yasal dayanağı Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesidir. Bu maddeye göre, sözleşme yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve beklenmeyen olağanüstü bir durumun ortaya çıkması, borçludan kaynaklanmayan bir sebep olması, borçlunun henüz borcunu ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olması durumunda, borçlu sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteyebilir veya sözleşmeden dönebilir.
Yargıtay’ın içtihatlarına göre, sözleşmenin değişen koşullara uyarlanması veya sözleşmeden dönülmesi için aşağıdaki dört koşulun birlikte gerçekleşmesi gerekmektedir:
a. Taraflarca öngörülmeyen ve beklenmeyen olağanüstü bir durumun ortaya çıkması,
b. Bu durumun borçludan kaynaklanmaması,
c. Bu durumun, sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları borçlu aleyhine değiştirmesi,
d. Borçlunun, henüz borcunu yerine getirmemiş olmasına veya ifanın aşırı derecede zorlaşmasından kaynaklanan haklarını koruyarak borcunu yerine getirmiş olması. Arabuluculuk Kanunu’na eklenen 18/B maddesiyle, kira ilişkilerinden kaynaklanan bütün uyuşmazlıkların dava açılmadan önce arabuluculuğa götürülmesi ve arabuluculuğun dava şartı olduğu düzenlenmiştir. Bu kapsamda, kira uyarlama davası açılmadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur. 7409 sayılı kanunla konut kiralarına getirilen %25 sınırlaması, 2023 yılında 01 Temmuz 2024 tarihine kadar uzatılmıştır. Bu sınırlama nispi emredici niteliktedir ve arabulucu karşısında taraflar özgür iradeleriyle kira bedelinde %25’in üzerinde bir artış belirleyebilirler. Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinde belirtildiği gibi, taraflar iradeleriyle belirleyecekleri artış oranında tüketici fiyat endeksini aşamazlar; bu hüküm mutlak emredicidir.
2. Görevli Mahkeme
Kira uyarlama davaları, 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 4. maddesi uyarınca Sulh Hukuk Mahkemelerinde açılır. Bu maddeye göre, sulh hukuk mahkemeleri kiralanan taşınmazların ve kira ilişkisinden doğan alacak davalarını da içeren tüm uyuşmazlıkları görme yetkisine sahiptir.
3. Dava Açma Zamanı
Kira uyarlama davası, dengeyi bozan olağanüstü bir durumun meydana gelmesi halinde her zaman açılabilir.
4. Uyarlama Davası Açılabilecek Haller
Yargıtay içtihatlarına göre, sözleşmenin edimleri arasındaki dengeyi bozan olağanüstü durumlar, örneğin harp, ekonomik krizler, enflasyon grafiğindeki aşırı yükselmeler, devalüasyon gibi durumlar uyarlama davası açmak için geçerli nedenlerdir. Uzun süreli kira ilişkilerinde değişen ekonomik koşullar nedeniyle uyarlama davası açılabileceği kabul edilmektedir.
5. Uyarlama Davası Sonucunda Verilen Kararın Uygulanması
Kira uyarlama davaları açıldığı tarihten itibaren hemen etkili olur. Bu nedenle daha önceki tarihler için uyarlama talebinde bulunulamaz.
Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesine göre, kira bedelinin artış oranı tarafların anlaşmasıyla belirlenir ve bu artış oranı tüketici fiyat endeksindeki değişim oranını geçemez. Son yapılan düzenlemelerle, konut kiraları için belirli sınırlamalar getirilmiştir ve kira artışı %25’i geçemez. Bunun dışındaki kira sözleşmelerinde de uyarlama davası açılmadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur.
Bu düzenlemeler, kiracıları korumak ve kira ilişkilerinde adil bir denge sağlamak amacıyla yapılmıştır. Kiralananın türüne, kullanım alanına, bölgesel faktörlere ve ekonomik koşullara göre uyarlama davalarında uzman bilirkişiler tarafından detaylı bir değerlendirme yapılmalı ve kararlar bu bilgiler ışığında verilmelidir.