Kiraya Verenin Hakları – Ev Sahibinin Hakları Borçlar Kanunu Madde 299
Kiraya Verenin Hakları ve Ev Sahibinin Hakları Hakkında
Kiraya verenin hakları, bir mülk veya eşyanın sahibi olan ve bu mülk veya eşyayı belirli bir süre için belirli bir ücret karşılığında başka bir kişiye veya kuruma kullanım hakkı veren kişi ya da kuruluşu ifade eder.
Table of Contents
Daha basit bir ifadeyle, eviniz, arabanız veya herhangi bir şeyiniz var ve bunu başkasına belli bir süreliğine kullanması için veriyorsanız ve bu kişi de size bu kullanım için belli bir miktar para ödüyorsa, bu durumda siz “kiraya veren” oluyorsunuz.
Bu durumu günlük hayatta sıkça görebilirsiniz. Örneğin; bir ev sahibi, evini bir yıl süreyle bir kiracıya kiraya verdiğinde, bu ev sahibi “kiraya veren” olmuş olur. Kiracı da, karşılığında her ay belirlenen miktarda kira bedelini ev sahibine öder.
Kira Sözleşmesi Nedir?
Kira sözleşmesi, kiracıya bir bedel karşılığında kiralananı kullanma hakkı veren, kiralayana da bunun karşılığında uygun bir bedel talep etme hakkı sağlayan iki taraflı bir sözleşmedir. Borçlar Kanunu’nda ‘MADDE 299- Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.’ Şeklinde tanımlanan kira sözleşmesinin konusu kullanmakla tüketilemeyen her türlü taşınır veya taşınmaz mal olabilir.
Fiil ehliyetine sahip herkes kira sözleşmesinin tarafı olabilir. Ayrıca kiraya verenin kiralayanın maliki olması şart değildir.
Kira sözleşmesi kural olarak herhangi bir şekil şartına tabi değildir.
Kira Sözleşmesi belirli ya da belirsiz süreli olarak yapılabilir.
Kira hukuku denildiğinde her ne kadar gündeme kiracıların daha çok geldiği düşünülse de bu makalede kiralayanın hakları Kanunun lafzı ile kiracının borçları üzerinde durulmuştur.
Kiraya Verenin Hakları Nelerdir?
Türk Borçlar Kanunu Md 313 vd maddeler kiracının borçlarını dolayısıyla kiraya verenin haklarını düzenlemektedir.
Kirayı Talep Etme Hakkı
Genel olarak kiracı kira bedelini ödemekle yükümlüdür. Borçlar Kanunu md 313 ile düzenlenen bu hüküm uyarınca kiraya verenin kirayı talep etme hakkı olduğunu belirtebiliriz. Hatta Kanun kiraya verenin bu hakkını kuvvetlendirici nitelikte özel bir hapis hakkı düzenlemiştir. Yine Borçlar Kanunu
Kiraya Verenin Hapis Hakkı
I. Konusu MADDE 336- Taşınmaz kiralarında kiraya veren, işlemiş bir yıllık ve işlemekte olan altı aylık kira bedelinin güvencesi olmak üzere, kiralananda bulunan ve kiralananın döşenmesine veya kullanılmasına yarayan taşınırlar üzerinde hapis hakkına sahiptir. Kiraya verenin hapis hakkı, alt kiracının asıl kiracıya olan kira borcunu aşmamak üzere, alt kiracının kiralanana getirdiği aynı nitelikteki taşınırları da kapsar. Hapis hakkı, kiracının haczedilemeyen malları üzerinde kullanılamaz.’
Düzenlemesi ile kira bedelinin ödenmemesi karşısında kiracıyı kiralananı kullanmaktan hemen men edemeyecek olan kiraya verenin elinin kuvvetlendirilmesi ve hatta kira sözleşmesi tarafları arasında güç dengesinin sağlanması amaçlanmıştır diyebiliriz.
Kiracı kira bedelini ve yan giderleri -örneğin aidat- ödemez ise kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu süre en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.
Kira Sözleşmesini Hemen Feshetme Hakkı
Türk Borçlar Kanunu Md 316 düzenlemesi ile kiraya veren Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir. Bunun için kiraya verenin kiracıya ihtar çekmesine gerek yoktur.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 01.04.2015 Tarihli 2013/1577 E. 2015/1143 K. sayılı ilamında da bu husus belirtilmiştir: ‘
Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık, akdin sona erdirilmesi için davalı kiracıya süreli ihtarname gönderilmesinin dava şartı olduğu benimsenerek, ihtarın tüm kiralayanlar tarafından keşide edilmemesi nedeniyle hukuki sonuç doğurmayacağından davanın reddinin mi gerektiği; yoksa ihtar keşide edilmesi gerekmediğinden, ihtarın dava şartı olmadığı,
Zira Türk Borçlar Kanunu’nun 316/3. maddesinde düzenlenen kiracının kiralanana kasten ağır zarar vermesi ve kiraya verenler ile komşular bakımından çekilmez bir durum yaratması nedeniyle, kiracıya süre tanınmasına ve ihtarda bulunulmasına gerek olmadığı, bu nedenle ihtarın tüm kiralayanlar tarafından keşide edilip edilmediğinin önem arz etmediği; kaldı ki ihtarın gerekli olduğu kabul edilse dahi, kiracının tüm kiralayanlar tarafından ihtar düzenlenmediği savunmasında bulunmasının Medeni Kanun’un 2. maddesi anlamında hakkın kötüye kullanımı niteliğinde olduğu gerekçesi ile davanın kabulünün mü gerektiği noktasında toplanmaktadır.
Bilindiği üzere, her dava, aksine hüküm bulunmayan hallerde açıldığı tarihte yürürlükte bulunan mevzuat hükümlerine göre çözümlenir. Mahkemece yargılama sırasında yürürlüğe giren Türk Borçlar Kanunu’nun 316/3. maddesinden bahisle hüküm kurulmuşsa da, dava tarihi itibariyle somut olayda 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 256. maddesi uygulanmalıdır. 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 256/2. maddesi uyarınca kiracı açıktan açığa fena kullanarak kiralanana daimi bir zarar verirse kiralayan kira akdinin hemen feshini talep edebilir. Somut olayda dosya içeriği ve toplanan delillerden, kiracı şirketin açıktan fena kullanımı belirlendiğinden, kiracıya ihtar koşulu aranmaksızın akdin feshine karar verilmesine ilişkin yerel mahkemenin direnme kararı yerindedir.’
Ayıpların Zamanında Bildirilmemesinden Kaynaklanan Zararların Tazminini İsteme Hakkı
Kiracı Türk Borçlar Kanunu md 318 uyarınca kiralananda kendisinin gidermesi ile sorumlu olduğu ayıpları kirayı verene gecikmeksizin bildirmekle mükelleftir. Kanunda ‘kendisinin gidermesi ile sorumlu olduğu’ ayıplar şeklinde bir ayrım yapıldığına göre kanaatimizce bahsi geçen ayıplar önemsiz yani uygun kullanıma rağmen eskimeden, aşınmadan vs kaynaklı olağan ayıplardır. Nitekim olağanüstü ayıp sayılabilecek durumlarda kiraya verenin kiralananı kullanıma uygun bir şekilde teslim borcuna aykırılık teşkil edeceği, kiracının da kiralananı bu şekilde kabul etmeyeceği aşikardır.
Kiracının Kira Sözleşmesinde Belirlenen Süre Öncesinde Kiralananı Terki Sonucu Doğan Zararın Tazminini İsteme Hakkı
Türk Borçlar Kanunu MADDE 325- Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer.
Hükmü kiracının kira sözleşmesinden önce kiralananı terk etmesi ve haksız ya da geçersiz fesih hallerinde kira bedelini ödeme borcu, kiralananın benzer koşullarda kiraya verilebileceği makul bir süre için devam ettiğini düzenlemiştir. Kanun ‘makul bir süre’ için kiracının kira bedelini ödeme borcu olduğunu belirterek hakkın kiraya veren tarafından kötüye kullanılmasının önüne geçmek istemiştir. Kiraya verenin de zararın artmasına sebebiyet vermemesi, kiralananı yeniden kiraya verme konusunda olağan çabasını göstermelidir.
Tahliye tarihi kiraya verenin zararının tespitinde önemli rol oynamaktadır. Buradaki bir diğer önemli konu ise kiracının kiralananı ne zaman tahliye ettiğine dair ispat yükünün kendisinde olmasıdır. Aşağıdaki Yargıtay kararında da detaylıca bahsedildiği üzere kiracının kiralananı tahliye ettiğinin kabulü için kiralananı yalnızca boşaltması yetmez, ayrıca anahtarların da kiralayana teslimi gerekir. Böyle bir durumda apartman yönetimine, komşuya vs yapılan anahtar teslimi uygun bir teslim olmayıp kiracıyı tahliye tarihini ispatlamakta zora sokabilir. İspat açısından sorun yaşanmaması adına anahtarların bizzat kiralayana tutanak veya başka ispat edici delillerle teslim edilmesi gerektiği kanaatindeyiz.
T.C. Yargıtay 6. HD Esas : 2012/2359 Karar : 2012/5896 Tarih : 12.04.2012
‘Sözleşmede, kiralananı süre bitmeden tek taraflı olarak tahliye etme hak ve yetkisi kendisine tanınmayan kiracının, kiralayanın bilgisi ve rızası olmaksızın ve haklı bir nedene dayanmaksızın, kira süresinin bitiminden önce kiralananı tahliye etmesi sözleşmeye aykırı davranış sayılır. Bu durumda kiracı, kiralayanın bu yüzden uğradığı zararı tazminle sorumludur. Kiralayan da, kiralananı aynı koşullarda yeniden kiraya vermek konusunda gereken çabayı göstermeli ve böylece zararın artmasına sebebiyet vermemelidir. Aksi takdirde, artmasına sebep olduğu zarar tutarını kiracıdan isteyemez. Kiralananın tahliye edildiğinin kabul edilebilmesi için, kiralananın fiilen boşaltılması yeterli değildir; anahtarın da kiralayana teslim edilmesi gerekir.
Kiracının bildirdiği tahliye tarihinin kiralayan tarafından kabul edilmemesi halinde, kiralananın fiilen boşaltıldığını ve anahtarın teslim edildiğini, böylece kira ilişkisinin kendisince ileri sürülen tarihte hukuken sona erdirildiğini kanıtlama yükümlülüğü, kiracıya aittir. Kiracı, kiralananı kendisinin ileri sürdüğü tarihte tahliye ettiğini ispatlayamazsa, kiralayanın bildirdiği tahliye tarihine itibar olunmalıdır.’ Son zamanlardaki ekonomik gelişmeler kira sözleşmelerini ve bundan kaynaklanan sorunları Ülke gündemine sıkça getirmektedir. Sorunlar Sözleşmenin her iki tarafı açısından da zorlayıcı olmaktadır. Bu nedenle kira sözleşmesi henüz düzenlenme aşamasında iken hukuki tavsiyelerin önemini vurgulamak isteriz. Sözleşmenin hangi tarafında olursanız olun –ister kiraya veren ister kiracı – sorunlar oluşmadan ya da oluşan sorunları çözmek adına danışmanlık almak için lütfen bizimle iletişime geçin…