Kentsel Dönüşüm Davaları 6306 Sayılı Kanun

Kentsel Dönüşüm Davaları 6306 Sayılı Kanun

Kentsel dönüşüm davaları, şehirlerdeki eski ve riskli yapıların yenilenmesi, modern ve depreme dayanıklı hale getirilmesi amacıyla yapılan projelerdir. Bu süreç, çoğunlukla kamusal ve özel sektör işbirliği ile gerçekleştirilir ve hem bina sahipleri hem de kiracılar için çeşitli yasal ve sosyal sonuçlar doğurur. Bu bağlamda, kentsel dönüşüm davaları önemli bir yer tutar. İşte kentsel dönüşüm davaları hakkında bilmeniz gereken bazı temel bilgiler:

Kentsel Dönüşüm Sürecinde Karşılaşılan Davalar

1. Riskli Yapı Tespitine İtiraz:
   • Kentsel dönüşüm riskli yapı tespiti yapıldıktan sonra, maliklerin bu tespiti kabul etmeyip mahkemeye başvurmaları söz konusu olabilir. Malikler, binalarının riskli olmadığını veya tespitin usulüne uygun yapılmadığını iddia edebilirler.
2. Kamulaştırma Davaları:
   • Kamulaştırma, özel mülkiyete konu olan taşınmazların kamu yararına el konulmasıdır. Malikler, kamulaştırma bedelinin düşük olduğunu veya kamulaştırmanın gereksiz olduğunu iddia ederek dava açabilirler.
3. Kira Yardımı ve Taşınma Masrafları:
   • Kentsel dönüşüm sürecinde, malik ve kiracılara belirli yardım ve ödenekler sağlanır. Ancak bu yardımların yeterli olmadığı veya zamanında ödenmediği durumlarda taraflar dava açabilir.
4. Hak Sahipliği ve Paylaşım Davaları:
   • Dönüşüm sonrası yeni yapılacak binada hak sahiplerinin hisselerinin belirlenmesi ve paylaşımı konusunda anlaşmazlıklar çıkabilir. Bu tür davalarda adil paylaşım ve mülkiyet hakları için hukuki süreçler yürütülür.
5. Müteahhit ile İhtilaflar:
   • İnşaatı gerçekleştirecek müteahhit firmalar ile hak sahipleri arasında sözleşmeye dayalı ihtilaflar olabilir. Müteahhitin işini zamanında ve sözleşmeye uygun yapmaması durumunda hukuki yollara başvurulabilir.

Kentsel Dönüşüm Yasal Düzenlemeler ve Haklar

Kentsel dönüşüm davaları genellikle şu yasal düzenlemeler çerçevesinde yürütülür:

• 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun: Bu kanun Kentsel dönüşüm projelerinin yasal çerçevesini oluşturur.
• Kentsel Dönüşüm Yönetmeliği: Uygulama esaslarını ve süreçleri belirler.
• Türk Medeni Kanunu ve Borçlar Kanunu: Mülkiyet hakları ve sözleşme ilişkileri açısından önemli hükümler içerir.

Dava Açma Süreci

1. Dava Konusunun Belirlenmesi: Öncelikle hangi konuda hak ihlali olduğu veya hukuki uyuşmazlık bulunduğu belirlenir.
2. Delil Toplama: İddiaların ispatı için gerekli belgeler ve deliller toplanır.
3. Dava Dilekçesinin Hazırlanması: Avukat aracılığıyla dava dilekçesi hazırlanarak ilgili mahkemeye sunulur.
4. Mahkeme Süreci: Mahkeme, tarafların delillerini değerlendirir ve duruşmalar yapar.
5. Karar: Mahkeme, delil ve duruşmalar sonucunda kararını verir.

Kentsel dönüşüm davaları, genellikle karmaşık ve uzun süren süreçlerdir. Bu nedenle, uzman bir avukattan hukuki danışmanlık almak, sürecin sağlıklı ve hak kaybı olmadan yürütülmesi açısından önemlidir.

Kentsel Dönüşüm Davası Çeşitleri

Kentsel Dönüşüm Davaları
Daha önce değindiğimiz 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun, eski ve sağlıksız yapıları ve alanları yeniden düzenleme ve iyileştirme amacını taşımaktadır. Bu nedenle, bu kanuna dayanan yönetmelik, uygulama esaslarını belirlemektedir. Dolayısıyla, riskli alanların ve yapıların tespiti için bir mekanizma oluşturulmuştur. Bu tespitlere karşı yapı sahipleri veya ilgili yasal temsilcilerin itiraz hakkı bulunmaktadır. Önemli bir nokta, apartman ve mülk sahiplerinin kentsel dönüşüm protokolünün uygulanmasından kaynaklanan risklere itiraz etme hakkının olmasıdır.

Kentsel dönüşüm kiracı hakları konusunda ise kiracılar, rehin sahipleri veya ipotek sahiplerinin riskli yapı tespitine itiraz etme hakkı bulunmamaktadır. Bir başka önemli nokta da, hak sahiplerinin itiraz edebileceği konunun risk tespit raporunun içeriği değil, risk tespiti olduğudur. Zaten hak sahipleri, risk tespit raporunun içeriğini göremezler. Yürürlükteki kentsel dönüşüm yasasına göre ilgili taraflar, tebligattan itibaren 15 gün içinde riskli yapının bulunduğu yerdeki İl Müdürlüğü’ne dilekçe ile itiraz etme ve kentsel dönüşüm davası açma hakkına sahiptirler.

Söz konusu risk tespit raporuna karşı iptal davası açılması da ele alınması gereken bir başka husustur. Burada belirtilmelidir ki 6306 sayılı kanun, afet riski nedeniyle kentsel dönüşüm davaları söz konusu olduğunda, genel dava açma süresinden farklı olarak özel bir 30 günlük dava açma süresi belirlemiştir.
Yeniden imar davasının iptali için bir dilekçe sunulduktan, dinlendikten ve nihai karar verildikten sonra, açıkça yeniden imar davasının bazı sonuçları olacaktır. Kentsel dönüşüm mevzuatına göre yıkılacak olan binaların tespiti, yalnızca devlet tarafından değil, öncelikle yapı malikleri ve Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından lisanslanmış kurumlar tarafından yapılır.

Kentsel Dönüşüm Davası Türleri
Kentsel dönüşüm avukatları ve davaları söz konusu olduğunda karşımıza çıkabilecek ilk dava türü arsa payı düzeltilmesi davasıdır. Mülkiyetin kentsel dönüşüme konu olan kısmına gelince, ortak mülkiyetin bağımsız bölümlere ayrıldığını belirtmek gerekir. Bu nedenle, 6306 sayılı kanuna göre arsa paylarının malikler tarafından alınacak kararlarda 3/2 oy çokluğu hesabının belirlenmesinde rol oynamaktadır. Arsa payının doğru bir şekilde tespit edilmesi önemlidir, çünkü arsa payı oranı, maliklerin söz konusu arsada sahip oldukları mülkiyet oranını temsil eder. Anayasa Mahkemesi, mülkiyet haklarını kapsayan 35. maddeyi göz önünde bulundurarak kentsel dönüşümde arsa paylarını güvence altına almıştır.

Kentsel dönüşüm avukatı ve kentsel dönüşüm davası konusunda akla gelen bir diğer önemli husus, kentsel dönüşüm azınlık haklarıdır. 6306 sayılı kanuna göre riskli ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılacak bölgelerde maliklerin öncelikle değerlendirilmesi gerektiğini belirtmiştik. Yıkım kararı alınmadan önce parsellerin değerlendirilmesi, ifraz, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemleri, yeniden bina yapılması, payların satışı ve kat karşılığı ile yeniden değerlendirilmesi için üçte iki çoğunluk kararı gerekmektedir. Yine bu kanun kapsamında maliklerin 2/3 oranında anlaşmaya varamamaları durumunda önce kamulaştırma, ardından da yeniden yapılandırma için devlete yetki verilmiştir.

Öte yandan kentsel dönüşümde azınlık hakları konusunda da dikkate alınması gereken bir diğer husus, 1/3’ün haklarıdır. Anayasa Mahkemesi, kentsel dönüşüme karşı açılan iptal davalarında 1/3 azınlık hissedarlarının payının satılmasını anayasaya uygun bulmuştur; yani kentsel dönüşüm azınlık hakları konusunda bu azınlığın dairelerinin satılmasına karar verilmiştir. 2/3 çoğunluk kararı alındığı için azınlıkta kalan kentsel dönüşüm mağdurları, bağımsız bölümlerine ilişkin değer tespitlerine karşı da iptal davası açabilirler.
Maliklere tanınan bir diğer hak ise riskli bölgelerdeki projeler için yıkım kararlarına itiraz etmektir.

Tehlike altındaki yapının tespiti tamamlandıktan ve yıkım kararı verildikten sonra, iptal itirazında bulunmak için 30 günlük süre vardır. Açılan davayı takiben Anayasa Mahkemesi’nin kararı ile yürütmeyi durdurma kararı alınabilir. Ek olarak idari yargıda görevli yargıçlar, mağduriyetleri azaltmak için hızlı bir şekilde yargıya ulaşarak ve davayı geciktirmeden iptal kararı verebilirler. Kentsel dönüşüm devlet ve yargı desteği ile desteklenen bir kavramdır. Bu iptal davasının sonucunda risk tespit raporunda yıkım kararı durdurulursa veya yıkım kararı iptal edilirse, ilgili tapu müdürlüğüne bildirimde bulunulması gerekir.

Kentsel dönüşümde yürütmeyi durdurma kararı, kamulaştırma söz konusu olduğunda da önemlidir. Kamulaştırma kararları genellikle taşınmazın konumuna bağlı olarak uygulanacak olan imar planıyla uyumlu olmalıdır. Dolayısıyla, kamulaştırma kararının iptal edilmesine yönelik kentsel dönüşüm davası açıldığında, aynı zamanda ilgili imar planının da iptali için bir dava açılabilir. Kamulaştırma Kanunu’nun 14. maddesi uyarınca gerekli tebligatlar yapıldıktan sonra 30 gün içinde iptal davası açılabilir.

İdarenin başka bir seçeneği de yeni rezerv yapı alanları belirleyerek deprem riski taşıyan bölgelerde yaşayanların bu alanlara yerleştirilmesi ve eski yerleşim bölgelerindeki güvenlik risklerini ortadan kaldırmaktır. 6306 sayılı kanuna göre rezerv yapı alanları, Maliye Bakanlığı’nın görüşü alınarak Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından belirlenir. Rezerv yapı alanlarına, riskli alanlarda yaşayanların taşınması, sağlıklı ve güvenli konut ve iş yerlerinin oluşturulması için kentsel dönüşüm müteahhitleri, inşaat mühendisleri ve uzman mimarlar eşliğinde proje uygulanır. Kentsel dönüşümde rezerv yapı alanı kararı genel bir düzenleyici işlem olduğundan, bu karara karşı açılacak iptal ve yargı davaları Danıştay’a götürülmelidir.