Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Y. 23. HD, E. 2016/1968, K. 2018/4005

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, gayrimenkul sektöründe sıkça kullanılan bir sözleşme türüdür. Bu sözleşmeler, inşaat firmaları ile arsa sahipleri veya yatırımcılar arasında yapılan anlaşmaları düzenler. Bu makale, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin hukuki yönlerini ve önemli noktalarını akademik bir perspektiften ele alacak ve bu sözleşme türünün işleyişi hakkında bilgi sunacaktır.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir?

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Tanımı: Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, bir arsa sahibi veya yatırımcının, müteahhit ile bir anlaşma yaparak arsasının belirli bir kısmını veya tamamını müteahhide verdiği ve karşılığında belli bir sayıda bağımsız bölüm (daire, iş yeri vb.) aldığı bir sözleşme türüdür.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi İşleyişi

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin işleyişi aşağıdaki adımları içerebilir:

1. Taraflar Arasında Anlaşmanın Sağlanması: Arsa sahibi veya yatırımcı ile müteahhit arasında bir sözleşme yapılması için anlaşma sağlanır.
2. Proje ve Tasarım Aşaması: İnşaat projesi ve tasarımı oluşturulur. Bu aşamada, bağımsız bölümlerin planları, büyüklükleri ve diğer özellikleri belirlenir.
3. Yapım ve İnşaat Süreci: İnşaat firması, arsanın inşaatını gerçekleştirir. Bu aşamada, belirli bir süre zarfında inşaat tamamlanır.
4. Bağımsız Bölümlerin Teslimi: İnşaat tamamlandığında, bağımsız bölümler arsa sahibine veya yatırımcıya teslim edilir.
5. Ödeme Koşulları: Sözleşmede belirlenen ödeme koşullarına uygun olarak ödemeler gerçekleştirilir.

Müteahhidin Sorumlulukları

Bu tür sözleşmelerde, inşaatın ana yüklenicisi olan müteahhit, projenin zamanında ve belirlenen şartlara uygun bir şekilde tamamlanmasından sorumludur. Ancak bazı durumlarda müteahhit, sözleşme şartlarına veya yasal düzenlemelere uygun davranmamakta veya sözleşme hükümlerini yerine getirmemektedir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde müteahhidin temel sorumlulukları aşağıdaki gibidir:

1. Zamanında Teslimat: Müteahhit, sözleşme şartlarına uygun olarak inşaat projesini zamanında tamamlamakla yükümlüdür. Gecikmeler, taraflara zarar verebilir ve tazminat taleplerine neden olabilir.
2. Kalite Standartlarına Uygunluk: Müteahhit, inşaat işlerini belirlenen kalite standartlarına uygun bir şekilde gerçekleştirmelidir. Malzeme kalitesi ve işçilik, sözleşme hükümlerine uygun olmalıdır.
3. Yasal Yükümlülüklerin Takibi: Müteahhit, inşaat işleri sırasında yerel yönetmeliklere ve yasal düzenlemelere uymakla sorumludur. İnşaat projesinin yasal izinlere uygun olması gerekmektedir.
4. Bizzat Yerine Getirme Sorumluluğu: Müteahhit, arsa sahipleri ile yapmış olduğu anlaşma sonucu sözleşme hükümlerini bizzat yerine getirmekle sorumludur. Ancak sözleşmede bazı işlerin taşeronlara devri olabileceği konusu düzenlenmişse, müteahhit taşeronlar aracılığıyla da eserini tamamlayabilir.

Müteahhidin Sorumluluklarını Yerine Getirmemesinin Sonuçları

Müteahhidin sorumluluklarını yerine getirmemesinin bazı olumsuz sonuçları şunlar olabilir:

1. Gecikmeler: Müteahhidin zamanında teslimat yapmaması, projenin gecikmesine neden olabilir. Bu, arsa sahibi veya yatırımcılar için finansal kayıplara yol açabilir.
2. Tazminat Talepleri: Müteahhidin işçilik veya malzeme kalitesi sorunlarına neden olması durumunda, taraflar tazminat taleplerinde bulunabilirler. Tazminatlar, proje maliyetini artırabilir.
3. Yasal Sorunlar: Müteahhidin yasal düzenlemelere uymaması, hukuki sorunlara yol açabilir. Yerel otoriteler veya yatırımcılar, yasal işlem başlatabilirler.
4. Fesih: Müteahhidin sorumluluklarını yerine getirmemesi neticesinde arsa sahiplerinin sözleşmeyi fesih hakları bulunmaktadır. Ancak bu feshin ileriye mi yoksa geriye mi dönük hüküm ifade edeceği Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre belirlenmektedir. Buna göre inşaatın tamamlanma oranı %90 ve üzeri ise fesih ileriye dönük hüküm ifade eder. İleriye etkili fesihte arsa sahibi, yüklenicinin gerçekleştirdiği inşaat oranında arsa payını devretmekle yükümlü olmakla beraber yüklenicinin kusuru nedeniyle uğradığı zararların ödenmesini de ister. Feshin geriye etkili olması durumunda, sözleşme hiç yapılmamış (yok) farz edilerek hüküm doğuracağından taraflar karşılıklı olarak birbirlerine verdiklerini sebepsiz zenginleşme hükümlerince geri alabilir. Örneğin; avans niteliğinde bir miktar arsa payı devredilmiş ise arsa sahibince, yasaya uygun bir kısım imalât gerçekleşmiş ise yüklenici tarafça bunun bedeli de yüklenici tarafça istenebilir. (Yargıtay 23. HD, E. 2016/1968, K. 2018/4005, T. 5.7.2018)

Fesih Halinde Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Tarafı Olmayan 3. Şahısların Durumu

Arsa sahipleri ile müteahhit arasında yapılan kat karşılığı sözleşmesinin uygulanması esnasında, müteahhit sözleşme gereği kendisine düşecek bağımsız bölümleri henüz inşaat tamamlanmadan ve kendi adına tescili gerçekleşmeden finansman sağlamak üzere 3. Kişilere haricen satabilmektedir. Aslında gerçek bir satım sözleşmesi olmayan bu işlem hukuki olarak alacak hakkının devri kapsamında değerlendirilmektedir. Alacağın devri adi yazılı şekilde yapılabileceğinden, müteahhit ile 3. Kişiler arasındaki bu sözleşme geçerlidir. Alacağın devralan 3. Kişinin, müteahhidin sözleşme yükümlülüklerini yerine getirmesi şartıyla arsa sahiplerinden bu alacağını talep etme hakkı vardır.

Ancak henüz sözleşme tamamlanmadan arsa sahiplerinin sözleşmeyi feshetmesi durumunda 3. Kişiler elde ettiği alacak hakkını kaybeder. Böyle bir hâlde üçüncü kişi, müteahhitten ancak alacağın temliki hükümlerine göre zararının giderilmesini talep edebilir.

Önlemler ve Çözüm Yolları

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, karma yapılı sözleşmeler olup, düzenlenmesi uzmanlık gerektiren sözleşmelerdir. Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin detaylı ve eksiksiz bir şekilde hazırlanması, taraflar arasında yaşanabilecek olumsuz durumların önüne geçebilir. Bu nedenle alanında uzman ekibimizle iletişime geçmeniz tavsiye olunur.