
İhtiyaç Sebebiyle Tahliye TBK 350
İhtiyaç sebebiyle Tahliye Türk Borçlar Kanunu’na (TBK) göre, kira sözleşmelerinde kiraya verenin bazı hakları ve kiracının bazı yükümlülükleri bulunmaktadır. Bu kapsamda, kiraya verenin ihtiyaç sebebiyle kiracıyı tahliye etme hakkı da belirli koşullar altında düzenlenmiştir.
Table of Contents

Türk Borçlar Kanunu’nda İhtiyaç Sebebiyle Tahliye (Madde 350-351)
- Kiraya Verenin İhtiyacı (Madde 350/1): Kiraya veren, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi nedeniyle kiralananın boşaltılmasını talep edebilir. Bu durum kiraya verenin gerçek, samimi ve zorunlu ihtiyacı olmalıdır.
- Yeni Malikin İhtiyacı (Madde 351): Kiralanan taşınmazın yeni sahibi, taşınmazı satın aldıktan sonra kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi nedeniyle tahliye talep edebilir. Bu durumda yeni malik, taşınmazın mülkiyetini edindiği tarihten itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunmalı ve edinme tarihinden itibaren altı ay içinde tahliye davası açmalıdır.

Tahliye Süreci ve Dava Açma:
- Tahliye Talebinin Yazılı Bildirilmesi: Kiraya verenin, ihtiyaç nedeniyle tahliye talebini kiracıya yazılı olarak bildirmesi gerekmektedir. Bu bildirimde tahliye sebebi açıkça belirtilmelidir.
- Dava Açma Süresi: Kiraya veren, kira sözleşmesinin bitim tarihinden itibaren bir ay içinde tahliye davası açmalıdır. Eğer kira sözleşmesi belirli süreli değilse, fesih bildirimi tarihinden itibaren bir ay içinde dava açılması gerekmektedir.
- Davanın Gerekçelendirilmesi: Tahliye davasında kiraya veren, ihtiyaç sebebini ve bu ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunu kanıtlamalıdır.
- Davanın Sonucu: Mahkeme, kiraya verenin ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olduğuna kanaat getirirse tahliye kararı verir.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davalarında Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar:
- Kiraya verenin ihtiyacının gerçek ve samimi olması gerekmektedir. Mahkemeler, bu durumu titizlikle değerlendirir ve sadece formel bir ihtiyaç değil, somut bir gereksinim aranır.
- İhtiyaç sebebiyle tahliye talebinde bulunan kiraya verenin, tahliye edilen taşınmazı bir süre sonra aynı şartlarla üçüncü kişilere kiraya vermesi, samimi bir ihtiyacın olmadığına işaret edebilir ve bu durum kiraya verenin kötü niyetli olarak değerlendirilmesine neden olabilir.
Türk Borçlar Kanunu’nun ilgili maddeleri, kiraya verenin ve kiracının hak ve yükümlülüklerini dengeli bir şekilde düzenlemeyi amaçlamaktadır. Bu nedenle, ihtiyaç sebebiyle tahliye davaları titizlikle yürütülmeli ve yasal prosedürlere uyulmalıdır.
İhtiyaç sebebiyle tahliye TBK’da düzenlenen kira sözleşmeleri, kiracıyı kiraya veren aleyhine koruyan hükümler içerir. Kanun koyucu, kiraya veren için kesin kurallar belirlemiştir, bu da kira hukukunun şekli hukuk olmasına yol açmıştır. Tahliye davaları açısından, kira hukukunun bu özelliği, pek çok detayın dikkate alınmasını gerektirir. Bu yazıda, belirli süreli konut ve çatılı işyeri sözleşmelerinde “İhtiyaç Sebebine Dayalı Tahliye” davası incelenecektir.

1. Genel Olarak İhtiyaç Sebebiyle Tahliye
2. İhtiyaç Kavramı
3. Kiralananın Konut Ya Da İşyeri Olarak Kullanılması İhtiyacı
4. İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Açabilecek Kişiler
5. Dava Açma Süresi
6. Yeniden Kiralama Yasağı
7. Yeni Mal Sahibinin İhtiyacı
1. Genel Olarak İhtiyaç Sebebiyle Tahliye
Konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümler, ilk olarak 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Kanunu’nda düzenlenmiştir. İhtiyaç sebebine dayalı tahliye davası ilgili kanunun 7. b, c, ç bentlerinde düzenlenmiştir. TBK ile birlikte, konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin düzenlemeler, borçlar kanununa eklenmiştir. Her iki kanun da ihtiyaç sebebi açısından benzer hükümler içerir. 6570 sayılı kanun artık yürürlükte olmadığı için TBK hükümleri uygulanır.
2. İhtiyaç Kavramı
İhtiyaç sebebiyle tahliye davası, kira sözleşmesini dava yoluyla sona erdiren bir türdür ve TBK madde 350’de düzenlenmiştir. Buna göre; “Kiraya veren, kira sözleşmesini; Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.”
Buna göre, ihtiyaç kavramı iki şekildedir. Birincisi, kiralananın belirli kişilerce konut ya da işyeri olarak kullanılması; ikincisi ise, kiralananın kullanımını imkânsız hale getirecek şekilde esaslı ve kapsamlı tadilat zorunluluğudur. Bu durumlardan birinin varlığında, kiraya veren, ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açarak kira sözleşmesini dava yoluyla sona erdirebilir. Bu yazıda, kullanım ihtiyacına dayalı tahliye davalarına odaklanıldığı için yeniden inşa ve imar ihtiyacına ilişkin detaylar ele alınmayacaktır.
3. Kiralananın Konut Ya Da İşyeri Olarak Kullanılması İhtiyacı
Kiraya veren; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin ihtiyacı için ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açabilir. Kanun koyucu, ihtiyaç sahiplerinin sayısını sınırlamış olsa da, yargıtay uygulamasında kiraya veren olmayan malikin ihtiyacı için de tahliye davası açılabilmektedir. Bu kişiler dışındaki kişilerin ihtiyacı nedeniyle açılan tahliye davaları kabul edilmez. Kiracı, kira sözleşmesiyle bu kişiler dışındaki kişilerin ihtiyacını tahliye sebebi olarak kabul etse dahi, TBK’nin “Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, kiracı aleyhine değiştirilemez.” hükmü gereği bu madde geçersiz olacaktır.
İhtiyaç sebebine dayalı tahliye davalarında, ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekmektedir. İhtiyaç sadece dava açıldığı anda değil, yargılama boyunca da mevcut olmalıdır. Yargıtay uygulaması da bu şartları arar. İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekmektedir. Geçici ihtiyaçlar veya henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaçlar tahliye nedeni olarak kabul edilmez. Davanın başlangıç tarihinde ihtiyaç iddiasının bulunması yeterli değildir; aynı zamanda bu ihtiyacın yargılama süresince devam etmesi de gereklidir.
Her olay için mutlaka aranması gereken husus, ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması ile yargılama boyunca devam etmesidir. İhtiyaç olarak ileri sürülen sebepler, bu şartlar çerçevesinde değerlendirilir ve sonuca ulaşılır. Yargıtay’ın samimi, gerçek ve zorunlu ihtiyaç olarak kabul ettiği durumlara örnekler aşağıda verilmiştir:
a. Kiraya verenin kiralananı konut olarak kullanma gereği
b. İhtiyaçlının sağlık sorunları
c. İhtiyaçlının ailesinden ayrı yaşama isteği
d. İhtiyaçlının kirada oturması
e. İhtiyaçlının iş kurması
f. Kiralananın ihtiyaçlının işyerine yakın olması
g. Depo gereksinimi
h. Yazlık ihtiyacı
i. Daha geniş çalışma alanı ihtiyacı.
4. İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Açabilecek Kişiler
İhtiyaç sebebiyle tahliye davası genellikle kiraya veren tarafından açılır. Kiraya veren olmayan bir malikin, kiracının taşınmazı tahliye etmesini sağlamak amacıyla bu davayı açabileceği kabul edilmektedir. Ancak, TBK’nın 350. maddesi, kimlerin ihtiyacı için tahliye davası açabileceğini sınırlamaktadır. Buna göre, kiraya veren veya kiraya veren durumunda olan malik, sadece kendisinin, eşinin, alt soyunun ve üst soyunun konut veya işyeri ihtiyacı için dava açabilir.
Mülkiyet hakkı birden fazla kişiye ait olabilir ve bu durumda birlikte mülkiyet söz konusu olur. Ancak, birlikte mülkiyet paylı veya elbirliği şeklinde olabilir. Kiralanılanın paylı mülkiyete konu olması durumunda, önemli yönetim işleri için pay ve paydaş çoğunluğu gereklidir. Elbirliği mülkiyet durumunda ise, tüm ortakların dava sürecine katılması gerekmektedir. Eğer ortaklar davaya katılmazsa, miras bırakanın terekesine bir temsilci atanabilir ve dava temsilci aracılığıyla yürütülebilir.
Kiralananı sonradan edinen bir malikin de dava açma hakkı bulunmaktadır. Ancak, bu durumda dava süresinin dikkate alınması gerekmektedir.
5. Dava Açma Süresi
Kira hukuku, tahliye davası açma süresinin belirlenmesinde şekli hukukun önemli bir örneğidir. Tahliye davası, belirli süreli kira sözleşmelerinde sözleşme süresinin sonundan itibaren bir ay içinde açılmalıdır. Ancak, belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında, TBK’nın özel hükümleri dikkate alınmalıdır. TBK 347, belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının, sözleşmenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşmenin aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılacağını belirtmektedir. Dolayısıyla, dava açmadan önce kiracıya ihtarname çekme zorunluluğu bulunmamaktadır, ancak sözleşmede belirtilen feshi ihbar süresine uyulmalıdır. Kiraya veren, dava açmadan önce kiracıya yazılı olarak bildirirse, dava açma süresi bir kira yılı için uzatılabilir.
6. Yeniden Kiralama Yasağı
TBK 355, yeniden kiralama yasağını düzenlemektedir. Buna göre, kiraya veren, kiralananın boşaltılmasını sağladıktan sonra, haklı sebep olmaksızın kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Eski kiracının, yeniden inşa veya imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı bulunmaktadır. Eski kiracının bu öncelik hakkını kullanabilmesi için kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanması gerekmektedir. Bu hak sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz. Kiralayan, bu şartlara uymadığında, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle sorumludur.
7. Yeni Mal Sahibinin İhtiyacı
Kiralananın el değiştirmesi durumunda yasal bir engel bulunmamaktadır. Yeni mal sahibi, TBK 310 hükmü uyarınca kanunen kira sözleşmesinin tarafı haline gelir. Kiracı ile önceki mal sahibi arasında kurulan kira sözleşmesi, aynı koşullarda yeni mal sahibi ile devam eder, ancak yeni bir sözleşme imzalanmamışsa.
Kanun koyucu, yeni mal sahibinin kiralananı kullanma ihtiyacı olabileceği düşüncesiyle, yeni mal sahibine kira sözleşmesini sona erdirme imkanı tanımıştır. Kiralananı devralan kişi, kendisi, eşi, çocukları, ya da kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri ihtiyacı nedeniyle kiralananı edindiği tarihten itibaren altı ay içinde kiracıya yazılı olarak bildirerek, kira sözleşmesini altı ay sonra sona erdirebilecek bir dava açabilir.
Bu düzenleme, ihtiyaç sebebine dayalı tahliye davasıyla benzer sebeplere dayanmasına rağmen, davanın açılma usulünü farklı kılar. Yeni mal sahibi, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya ihtiyacı olduğunu yazılı olarak bildirmelidir. Bu bildirim, altı ay içinde yapılmış olmalıdır. Bildirimin ardından altı ay sonra tahliye davası açılabilir.
Eğer yeni mal sahibi, usulüne uygun şekilde bildirimde bulunmamışsa; sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde ihtiyaç sebebine dayalı tahliye davası açabilir. Bu durum, eski mal sahibinin benzer bir dava açması durumuyla aynıdır, dolayısıyla diğer başlıklardaki açıklamalar buraya da uygulanır. Başka bir deyişle, bildirim yapılmaması, ihtiyaca dayalı tahliye davası açılmasına engel değildir. Bildirim sadece kira sözleşmesinin bitimine altı aydan fazla bir süre varsa, sözleşmenin sona erme tarihini beklemeksizin dava açma imkanı verir.