Alt Kiraya Verme Yasaklarına Uymama TBK 322.

Alt Kiraya Verme Yasaklarına Uymama TBK 322.

Alt kiraya verme, kiracının kiraladığı mülkü üçüncü bir kişiye kiraya vermesidir. Türk Borçlar Kanunu (TBK) bu durumu düzenlemekte ve belirli koşullar altında yasaklamaktadır. Alt kiraya verme yasaklarına uyulmaması durumunda kiracı ve kiraya veren arasında hukuki uyuşmazlıklar çıkabilir. Bu makalede, alt kiraya verme yasağı, bu yasağa uyulmaması durumunda karşılaşılacak hukuki sonuçlar ve kiracı ile kiraya verenin hak ve yükümlülükleri ele alınacaktır.

Alt Kiraya Verme Yasaklarına Uymama ve Türk Borçlar Kanunu’na Göre Alt Kiraya Verme

1. Alt Kiraya Vermenin Koşulları:
   • TBK’nın 322. maddesi uyarınca, kiracı, kiraya verenin yazılı izni olmadan kiralanan mülkü başkasına kiralayamaz veya kullanım hakkını devredemez. Bu durum, alt kiraya verme yasağının temelini oluşturur.
2. Kira Sözleşmesinde Alt Kiraya Verme Yasağı:
   • Kira sözleşmesinde açıkça alt kiraya verme yasağı bulunabilir. Böyle bir durumda, kiracının alt kiraya verme yetkisi tamamen ortadan kalkar. Kiracı, kiraya verenin izni olmadan alt kiraya verdiği takdirde, kiraya veren sözleşmeyi feshedebilir.

Alt Kiraya Verme Yasağına Uymamanın Hukuki Sonuçları

1. Sözleşmenin Feshi:
   • Kiracı, alt kiraya verme yasağına uymazsa, kiraya veren sözleşmeyi feshetme hakkına sahiptir. Türk Borçlar Kanunu 316. maddesi, kiracının sözleşmeye aykırı davranışları durumunda kiraya verene fesih hakkı tanımaktadır. Kiraya veren, sözleşmeyi feshederek kiracının tahliyesini talep edebilir.
2. Tahliye Davası:
   • Kiraya veren, alt kiraya verme yasağına uymayan kiracıya karşı tahliye davası açabilir. Mahkeme, kiraya verenin talebini değerlendirerek, kiracının tahliyesine karar verebilir. Kiracı, alt kiraya verme yasağına uymadığı için tahliye edilme riskiyle karşı karşıya kalır.
3. Tazminat Talebi:
   • Kiraya veren, alt kiraya verme yasağına uymayan kiracıdan tazminat talep edebilir. Bu durumda, kiraya verenin uğradığı zararların tazmini için kiracıya karşı dava açabilir. Tazminat miktarı, kiraya verenin uğradığı maddi zararın boyutuna göre belirlenir.

Kiracı ve Kiraya Verenin Hak ve Yükümlülükleri

1. Kiracının Yükümlülükleri:
   • Kiracı, kira sözleşmesinde belirtilen hükümleri ve TBK’nın ilgili maddelerini dikkate alarak hareket etmelidir. Alt kiraya verme yasağına uymak, kiracının en önemli yükümlülüklerinden biridir. Kiracı, kiraya verenin izni olmadan kiralanan mülkü başkasına kiraya veremez veya kullanım hakkını devredemez.
2. Kiraya Verenin Hakları:
   • Kiraya veren, kiracının alt kiraya verme yasağına uymasını talep etme hakkına sahiptir. Kiracı, bu yasağa uymadığı takdirde, kiraya veren sözleşmeyi feshederek kiracının tahliyesini talep edebilir. Ayrıca, kiraya veren, alt kiraya verme yasağına uymayan kiracıdan tazminat talep edebilir.

Alt Kiraya Verme Yasaklarına Uymama Sonuç

Alt kiraya verme yasaklarına uymamak, kiracı ve kiraya veren arasında ciddi hukuki uyuşmazlıklara yol açabilir. Türk Borçlar Kanunu, kiracının kiraya verenin izni olmadan kiralanan mülkü başkasına kiralamasını yasaklamaktadır. Bu yasağa uyulmaması durumunda, kiraya verenin sözleşmeyi feshetme, tahliye davası açma ve tazminat talep etme hakları bulunmaktadır. Kiracılar, alt kiraya verme yasağına dikkat ederek, hukuki süreçlerde olumsuz durumlarla karşılaşmamak için kira sözleşmesi ve TBK’nın ilgili maddelerine uygun davranmalıdır.

Alt Kiraya Verme Yasaklarına Uymama Hakkında

Eğer kira sözleşmesinde devir yasağı bulunmasına rağmen, taşınmaz üçüncü bir kişiye kiraya verilmişse, asıl kiracıya karşı 30 gün içinde ihtarname gönderilerek yasal süre içinde sözleşmeye aykırılığın düzeltilmesi ve asıl sözleşmeye dönülmesi talep edilmelidir.

Ancak, gönderilen ihtarnameler sonrasında sözleşmeye aykırılık giderilmezse, Türk Borçlar Kanunu’nun 316. maddesine göre sözleşme ihlali nedeniyle tahliye davası açılabilir.

Türk Borçlar Kanunu Madde 316 – Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişilere ve komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranması durumunda kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesini, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı bir ihtar ile bildirir. Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi derhal feshedebilir.

Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ciddi zarar vermesi, verilen sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular açısından kabul edilemez olması durumunda, kiraya veren yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.

Madde 322 – Kiracı, kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiraya verebilir veya kullanım hakkını başkasına devredebilir, ancak kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça konut ve çatılı işyeri kiralarında kiralananı başkasına kiralayamaz veya kullanım hakkını devredemez. Alt kiracı, kiracıya verilen hakkı aşan bir şekilde kullanırsa, kiracı kiraya verenle olan sorumluluğunu sürdürür. Kiraya veren, kiracıya karşı, alt kiracıya veya kullanım hakkını devreden kişiye karşı da haklarını ileri sürebilir.

Alt Kiracıya İhtarname Gönderilmeli Mi?

Alt kiracı, asıl kiracı ile yapılan sözleşmede yasal olarak belirtilmediği için doğrudan yasal muhatap değildir. Dolayısıyla, asıl kiracıya gönderilen ihtarname alt kiracıyı da bağlar. Ancak, iyi niyet göstergesi olarak alt kiracıya da ihtarname gönderilebilir.

Tahliye Davası Hangi Kişiye Açılmalıdır?

Tahliye davası, asıl kiracıya karşı açılmalıdır. Tahliye kararı alt kiracıyı da kapsayacağı için, alt kiracıya karşı ayrı bir dava açmaya gerek yoktur. Ancak, asıl kiracıya karşı açılacak davada önce ihtarname gönderilmesi gerektiği unutulmamalıdır.

Alt Kiracı Kabul Edilmeyen Durumlar

Bazı durumlarda kişi alt kiracı olarak değil, doğrudan kiracı olarak kabul edilir. Örneğin, bir kişi alt kiracı olarak devam ederken, kira bedellerini doğrudan mülk sahibine ödeyip, mülk sahibinin bunları kabul etmesi, artık aralarında bir kira ilişkisi olduğu anlamına gelir.

Alt Kiracı Nasıl Tahliye Edilir?

Asıl kiracıya karşı tahliye kararı alınarak icra yoluyla tahliye işlemi gerçekleştirildiğinde, alt kiracının tahliyesi sağlanır. Asıl kiracının icra yoluyla tahliye edileceği durumda, alt kiracı artık kiracı olarak kalmadığını iddia edemez.

İcra İflas Kanunu Madde 276 – Tahliyesi istenen yerde kiracıdan başka bir kişi bulunursa ve işgalin haklı olduğuna dair resmi bir belge sunamazsa, derhal tahliye edilir.

Kira süresinin sona ermesi nedeniyle tahliye yoluna başvurulacaksa, yazılı bir kira veya tahliye taahhüdü bulunmalıdır. Tahliye için sürenin bitmesiyle birlikte tahliye taahhüdü verilmelidir.

Tahliye işlemi sırasında, tahliye edilmesi gereken taşınmazın kiracısına sadece tahliye emri gönderilir, ödeme emri değil.

Tahliye talebi ile birlikte yazılı kira sözleşmesi ve tahliye taahhüdü İcra Müdürlüğü’ne verilmelidir. Kiracı, tahliye emrinin kendisine tebliğ edilmesinden itibaren yedi gün içinde itiraz edebilir.

Kiracı, itiraz etmez veya itirazı alacaklı tarafından kaldırılırsa, İcra Dairesi kiracıyı taşınmazdan zorla çıkarır.

T.C. Yargıtay Altıncı Hukuk Dairesi

• FUZULİ İŞGAL NEDENİYLE KİRALANANIN TAHLİYESİ İSTEMİ
• GÖREV 6100 s. Hukuk Muhakemeleri K4

ÖZET

T.C. Yargıtay Altıncı Hukuk Dairesi Dava, taşınmazda alt kiracı olan davalının, üst kira ilişkisinin ortadan kalkmasına bağlı olarak tahliyesi talebine ilişkindir. Kural olarak alt kiracının kullanma hakkının kapsamı ve süresi asıl kiracının hakkı ile sınırlıdır.

Zira alt kiracının kullanımı bağımsız bir hakka değil asıl kiracının hakkına bağlı bir yetkiye dayanmaktadır. Bunun bir sonucu olarak alt kira sözleşmesi ilk kira sözleşmesi ayakta kaldığı sürece geçerlidir. İlk kira sözleşmesinin feshi yada ortadan kalkması ile ikinci kira sözleşmesi de kendiliğinden sona ermiş olur. Alt kiracının belirtilen gerekçeyle kiralanandan çıkarılmasına yönelik olarak açılan bir davada mahkemece öncelikle üst kira ilişkisinin varlığını koruyup korumadığının değerlendirilmesinde zorunluluk bulunmaktadır. Üst kira ilişkisinin usulüne uygun şekilde sonlandırılıp sonlandırılmadığı, buna bağlı olarak alt kira ilişkisinin de ortadan kalkıp kalkmadığının tespiti 6100 sayılı HMK’nun 4. maddesi kapsamında münhasıran sulh hukuk mahkemesinin görevine giren bir konu olup mahkemece işin esası incelenerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekir.

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tahliye davasına dair karar, davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Dava, fuzuli işgal nedeniyle kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir. Mahkeme görevsizlik kararı vermiş, hükmü davacı vekili temyiz etmiştir.

Davacı vekili dava dilekçesinde, davacı ile dava dışı Migros Ticaret AŞ arasında imzalanan 13.06.1997 tarihli kira sözleşmesi ve 14.06.1999 tarihli ek protokol ile davacıya ait Ankamall isimli alışveriş merkezinin 12 yıllığına dava dışı Migros Ticaret AŞ ye kiraya verildiğini, Mirgos AŞ’nin sözleşmedeki yetkiye binaen AVM’deki işyerlerini çeşitli firmalara alt kiraya verdiğini, bu kapsamda davaya konu 229/A ve 230-223 D-1 nolu işyerlerinin dava dışı Mirgos AŞ tarafından davalıya alt kiraya verildiğini, müvekkil ile Migros AŞ arasındaki asıl kira sözleşmesinin 13.06.2011 tarihinden geçerli olmak üzere

Migros tarafından tek yanlı olarak feshedildiğini, bunun bir sonucu olarak alt kiracı olan davalının kullanım hakkının da 13.06.2011 tarihinde kendiliğinden sona erdiğini, davalının yapılan ihtara rağmen dava konusu bağımsız bölümleri tahliye etmediğini belirterek kiralananın tahliyesine karar verilmesini istemiştir. Mahkemece, davanın fuzuli işgale dayalı olarak açıldığı gerekçesi ile görevsizlik kararı verilmiştir.

Dava, taşınmazda alt kiracı olan davalının, üst kira ilişkisinin ortadan kalkmasına bağlı olarak tahliyesi talebine ilişkindir. Kural olarak alt kiracının kullanma hakkının kapsamı ve süresi asıl kiracının hakkı ile sınırlıdır. Zira alt kiracının kullanımı bağımsız bir hakka değil asıl kiracının hakkına bağlı bir yetkiye dayanmaktadır. Bunun bir sonucu olarak alt kira sözleşmesi ilk kira sözleşmesi ayakta kaldığı sürece geçerlidir. İlk kira sözleşmesinin feshi yada ortadan kalkması ile ikinci kira sözleşmesi de kendiliğinden sona ermiş olur.

Alt kiracının belirtilen gerekçeyle kiralanandan çıkarılmasına yönelik olarak açılan bir davada mahkemece öncelikle üst kira ilişkisinin varlığını koruyup korumadığının değerlendirilmesinde zorunluluk bulunmaktadır. Üst kira ilişkisinin usulüne uygun şekilde sonlandırılıp sonlandırılmadığı, buna bağlı olarak alt kira ilişkisinin de ortadan kalkıp kalkmadığının tespiti 6100 sayılı HMK’nun 4. maddesi kapsamında münhasıran sulh hukuk mahkemesinin görevine giren bir konu olup mahkemece işin esası incelenerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken davaya asliye hukuk mahkemesinde bakılacağından bahisle görevsizlik kararı verilmesi hatalı olmuştur.

Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3. madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428. maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 05.03.2013 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.