Kamulaştırma Nedir? 2942 Sayılı Kanun
Kamulaştırma, devletin veya yetkili kamu kurumlarının, toplumun ortak yararını gerçekleştirmek amacıyla, özel mülkiyette bulunan taşınmazları bedeli karşılığında zorunlu olarak mülkiyetine geçirmesi işlemidir. Bu uygulama, Anayasa ile güvence altına alınan mülkiyet hakkına doğrudan müdahale niteliğinde olduğundan, yalnızca kanunla öngörülen usul ve esaslara uygun olarak gerçekleştirilebilir. Kamulaştırma, altyapı projelerinden kentsel dönüşüm çalışmalarına, enerji yatırımlarından kamu hizmeti tesislerine kadar geniş bir alanda karşımıza çıkar. Sürecin hem mülkiyet hakkının korunması hem de kamu yararının sağlanması açısından dengeli yürütülmesi, hukuki açıdan büyük önem taşır.
Table of Contents
Kamulaştırma Hukuki Çerçevesi ve Uygulama Süreci
Kamulaştırma, kamu yararının gerektirdiği durumlarda, özel mülkiyette bulunan taşınmazların bedeli peşin ödenmek suretiyle, idare tarafından mülkiyetinin alınması işlemidir. Türkiye’de kamulaştırma süreci Anayasa ve 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu hükümlerine tabi olup, özel mülkiyet hakkının sınırlandırılması anlamına geldiği için hukuki bakımdan titizlikle yürütülmesi gereken bir işlemdir.
Bu makalede kamulaştırmanın tanımı, hukuki dayanakları, süreci, bedel tespiti, kamulaştırma davaları ve hak arama yolları ele alınacaktır.
Kamulaştırmanın Hukuki Dayanakları
Kamulaştırma hakkı, Türkiye Cumhuriyeti Anayasası’nın 46. maddesi ile güvence altına alınmıştır. Buna göre:
- Kamulaştırma, yalnızca kamu yararı amacıyla yapılabilir.
- Bedeli peşin ödenmelidir.
- Bedel, gerçek değer üzerinden tespit edilmelidir.
Kamulaştırma süreci, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu ve özel durumlarda ilgili diğer mevzuatlar (örneğin, İmar Kanunu, Özel Çevre Koruma Mevzuatı) ile düzenlenir.
Kamu Yararı Kararı
Kamulaştırma işleminin ilk adımı, yetkili idare tarafından kamu yararı kararının alınmasıdır. Kamu yararı kararı, genellikle şu amaçlarla alınır:
- Yol, köprü, baraj, enerji hattı gibi altyapı projeleri
- Eğitim, sağlık ve güvenlik hizmetleri için tesis yapımı
- Kentsel dönüşüm ve imar uygulamaları
Kamu yararı kararı, kamulaştırmanın yasal dayanağını oluşturur ve bu karar olmadan kamulaştırma yapılamaz.
Kamulaştırma Süreci
Kamulaştırma süreci, idari ve yargısal aşamalardan oluşur:
- Kamu Yararı Kararı – Yetkili organ tarafından alınır.
- Taşınmazın Belirlenmesi – Kamulaştırılacak taşınmazın tapu bilgileri, yüzölçümü ve konumu belirlenir.
- Bedel Tespiti ve Anlaşma – İdare, taşınmaz sahibine kamulaştırma bedelini teklif eder.
- Anlaşma Sağlanamazsa Mahkemeye Başvuru – Bedel konusunda anlaşma sağlanamazsa idare, Asliye Hukuk Mahkemesi’nde bedel tespiti ve tescil davası açar.
- Tescil ve Bedel Ödemesi – Mahkeme, bedeli belirler ve taşınmazın idare adına tesciline karar verir. Bedel peşin ödenir.
Kamulaştırma Bedelinin Tespiti
Kamulaştırma bedeli, gerçek değer esas alınarak belirlenir. Bedel tespitinde şu kriterler dikkate alınır:
- Taşınmazın imar durumu
- Konumu ve kullanım amacı
- Üzerindeki yapılar, ağaçlar ve diğer eklentiler
- Emsal satış değerleri
Bedel tespiti sırasında bilirkişi raporları büyük önem taşır. Taşınmaz sahibinin, bilirkişi raporuna itiraz hakkı bulunmaktadır.
Kamulaştırma Davaları ve Hak Arama Yolları
Taşınmaz sahipleri, kamulaştırma sürecinde haklarını korumak için idari yargı ve adli yargı yollarına başvurabilirler:
- İdari Yargı – Kamu yararı kararına karşı iptal davası açılabilir.
- Adli Yargı – Kamulaştırma bedelinin artırılması davası açılabilir.
Kamulaştırma bedelinin düşük olduğunu düşünen malikler, bedel artırımı davası ile daha yüksek bir bedel talep edebilirler.
Kamulaştırmasız El Atma
Bazen idare, kamulaştırma işlemini tamamlamadan fiilen taşınmaza el atabilir. Bu duruma kamulaştırmasız el atma denir ve mülkiyet hakkının ihlali anlamına gelir. Malik, bu durumda tazminat veya taşınmazın iadesi talebinde bulunabilir.
Kamulaştırma ve Mülkiyet İhlalleri
Kamulaştırma, mülkiyet hakkını doğrudan etkileyen ve sadece kanunla öngörülmüş durumlarda uygulanabilecek olağanüstü bir idari işlemdir. Hukuki tanımı itibarıyla Kamulaştırma, kamu yararının gerektirdiği hallerde, idarenin özel mülkiyette bulunan taşınmazları bedeli karşılığında kendi mülkiyetine geçirmesidir. Ancak Kamulaştırma, mülkiyet hakkına müdahale niteliği taşıdığından, yanlış veya hukuka aykırı uygulamalar ciddi mülkiyet ihlallerine yol açabilir.
Kamulaştırma ve Anayasal Güvenceler
Türkiye Cumhuriyeti Anayasası, mülkiyet hakkını temel bir hak olarak güvence altına almıştır. Anayasa’nın 46. maddesi, Kamulaştırma işlemlerinin yalnızca kamu yararı amacıyla yapılabileceğini ve bedelin peşin ödenmesi gerektiğini düzenler. Bu güvenceye rağmen, uygulamada kimi zaman Kamulaştırma sürecinin usule aykırı yürütülmesi veya bedel tespitinin adil yapılmaması, hak ihlallerine neden olmaktadır.
Kamulaştırma Sürecinde Hak İhlallerinin Nedenleri
Kamulaştırma sırasında yaşanan mülkiyet ihlallerinin başlıca nedenleri şunlardır:
- Yetersiz Bedel Tespiti – Kamulaştırma bedelinin taşınmazın gerçek değerini yansıtmaması.
- Usule Aykırı İşlemler – Kamu yararı kararı alınmadan veya mevzuatta öngörülen aşamalar tamamlanmadan Kamulaştırma yapılması.
- Kamulaştırmasız El Atma – İdarenin, Kamulaştırma yapmadan taşınmaza fiilen müdahale etmesi.
- Eksik Tebligat – Kamulaştırma sürecine dair maliklere zamanında ve usulüne uygun bildirim yapılmaması.
Bu durumlar, taşınmaz sahiplerinin mülkiyet haklarını zedeleyerek, uzun süren yargı süreçlerine neden olabilir.
Kamulaştırmasız El Atma ve Hukuki Sonuçları
Kamulaştırmasız el atma, mülkiyet ihlallerinin en ağır biçimlerinden biridir. İdare, Kamulaştırma işlemini tamamlamadan taşınmaza el koyduğunda, mülkiyet hakkı hukuka aykırı olarak ihlal edilmiş olur. Bu durumda taşınmaz malikinin bedel tazminatı veya taşınmazın iadesi talep etme hakkı vardır. Yargıtay ve Anayasa Mahkemesi kararlarında, Kamulaştırmasız el atmanın mülkiyet hakkı ihlali oluşturduğu açıkça belirtilmiştir.
Kamulaştırma Davaları ve Hak Arama Yolları
Kamulaştırma sürecinde hak ihlali yaşayan taşınmaz sahipleri, farklı yargı yollarına başvurabilir:
- İdari Yargı – Kamu yararı kararının iptali için dava açılabilir.
- Adli Yargı – Kamulaştırma bedelinin artırılması veya Kamulaştırmasız el atma nedeniyle tazminat davası açılabilir.
Ayrıca, Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi (AİHM), Kamulaştırma ve mülkiyet ihlallerine ilişkin başvuruları, Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi’nin Ek 1 No’lu Protokolü çerçevesinde değerlendirmektedir.
Kamulaştırma ve Adil Bedel İlkesi
Kamulaştırma bedelinin adil olması, mülkiyet hakkının korunmasında kilit öneme sahiptir. Bedelin tespitinde; taşınmazın konumu, imar durumu, emsal satışlar, üzerinde bulunan yapı ve tesisler gibi unsurlar dikkate alınmalıdır. Bedelin düşük tespit edilmesi, hem hukuki ihtilaflara hem de mülkiyet hakkı ihlallerine yol açar.
Kamulaştırmada Şeffaflık ve Usule Uygunluk
Kamulaştırma sürecinin şeffaf ve mevzuata uygun yürütülmesi, mülkiyet hakkı ihlallerini önlemenin en etkili yoludur. Bu kapsamda:
- Kamu yararı kararının açık ve gerekçeli olması,
- Maliklere zamanında ve doğru tebligat yapılması,
- Bedel tespitinde bağımsız ve tarafsız bilirkişi raporlarının esas alınması,
- Kamulaştırma sonrası bedelin peşin ve eksiksiz ödenmesi,
temel gerekliliklerdir.
Örnek Yüksek Mahkeme Kararı
2942 Sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun “kamulaştırma bedelinin mahkemece tespiti ve taşınmaz malın idare adına tescili” başlıklı 10. maddesinin 10. ve 11. fıkralarında; hak sahibinin tespit edilemediği durumlarda mahkemece, kamulaştırma bedelinin üçer aylık vadeli hesaba dönüştürülerek nemalandırılması amacıyla gerekli tedbirler alınacağı, kamulaştırılması yapılan taşınmaz malın, tahsis edildiği kamu hizmeti itibariyle sicile kaydı gerekmeyen bir niteliğe dönüşmüş ise, istek halinde mahkemece sicil kaydının terkinine karar verileceği, “aynın ihtilaflı bulunması” başlıklı 18. maddesinde, idarenin, kamulaştırılması kararlaştırılan taşınmaz malın mülkiyeti üzerinde ihtilaf olup olmadığını, taşınmaz malın bulunduğu yerdeki tapu idaresi, kadastro müdürlüğü ve hukuk mahkemelerinden sorarak ve mahallinde araştırma yaparak tespit edeceği,
Yapılan araştırmalar sonucunda, taşınmaz malın tapuda kayıtlı olmakla birlikte mahkemede mülkiyeti üzerinde ihtilaf olduğu veya kadastrosu yapılmasına rağmen kadastro mahkemesinde davalı olduğunun tespit edilmesi halinde idarece, 10. madde uyarınca hazırlanan belgelerin tamamının, taşınmaz malın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesine verilerek, taşınmaz malın kamulaştırma bedelinin tespitiyle, bu bedelin mülkiyet ihtilafıyla ilgili uyuşmazlığın sonucunda belli olacak hak sahibine peşin veya kamulaştırma 3. maddenin ikinci fıkrasına göre yapılmış ise taksitle ödenmesi karşılığında idare adına tesciline karar verilmesinin isteneceği,
Mahkemece, taşınmaz mal hakkındaki mülkiyet ihtilafı ile ilgili davanın tüm taraflarına, 10. madde uyarınca tebligatların ve ilanların yapılmasının, taşınmazın kamulaştırma bedelinin yine bu maddedeki usule göre tespit edilmesinin ve bu bedelin mülkiyet ihtilafıyla ilgili davanın sonucunda belli olacak hak sahibine ödenmek üzere idarece mahkemenin belirttiği bankaya 10. madde uyarınca ve üçer aylık vadeli hesaba yatırılmasından sonra, bu bedelin ileride belli olacak hak sahibine ödenmesine ve taşınmaz malın idare adına tesciline karar verileceği ve bu kararın tapu dairesine ve paranın yatırıldığı bankaya bildirileceği,
3/2. maddesine göre yapılan kamulaştırmalarda mahkemece belirlenecek kamulaştırma bedelinin ilk ve takibeden taksitlerinin de mahkemenin belirlediği bankadaki üçer aylık vadeli hesaplara yatırılacağı, mülkiyet ihtilafı ile ilgili davanın sonucunda, hak sahibi olduğuna mahkemece karar verilen kişinin müracaatı üzerine kamulaştırma bedelini tespit eden mahkemenin, paranın bu hak sahibine ödenmesi için bankaya yazacağı talimat üzerine paranın hak sahibine ödeneceği düzenlenmiştir. Bölge Adliye Mahkemesi Kararı – Ankara BAM, 21. HD., E. 2025/724 K. 2025/599 T. 3.6.2025
Sonuç
Kamulaştırma, mülkiyet hakkını doğrudan etkileyen ve yalnızca kamu yararı amacıyla uygulanabilecek istisnai bir idari işlemdir. Bu süreç, kamu yararı ile mülkiyet hakkı arasında hassas bir denge gerektirir ve ancak kanunlara uygun şekilde, hakkın özüne zarar vermeden yürütülmelidir. Hukuka aykırı uygulamalar, mülkiyet hakkı ihlallerine ve uzun süren yargı süreçlerine yol açabilir. Sürecin hukuka uygun ilerlemesi, hem idarenin hem de taşınmaz sahibinin haklarının korunması açısından kritik önemdedir. Taşınmazınız Kamulaştırma sürecine konu olduğunda, bedelin doğru belirlenmesi ve hak kaybı yaşamamanız için hukuki danışmanlık almanız büyük önem taşır.