Arsa Payı Düzeltilmesi Davası Nedir? 634 Sayılı Kanun Şartları ve Hukuki Süreç
Arsa Payı Düzeltilmesi Davası, kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda bağımsız bölümlere tahsis edilen arsa paylarının, değer veya yüzölçümü bakımından gerçeğe aykırı belirlenmesi durumunda, bu hataların giderilmesi amacıyla açılan bir dava türüdür. Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre arsa payları, bağımsız bölümlerin değerleriyle orantılı olarak tespit edilmelidir. Ancak uygulamada proje, tapu tescili veya ölçüm hataları nedeniyle maliklerin arsa payı dağılımında adaletsizlikler ortaya çıkabilmektedir. Bu durumda, Arsa Payı Düzeltilmesi Davası ile hukuka uygun ve adil bir arsa payı düzenlemesi yapılması sağlanır.
Table of Contents
Arsa Payı Düzeltilmesi
Arsa Payı Düzeltilmesi Davası, kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda, bağımsız bölümlere tahsis edilen arsa paylarının fiili duruma, değer oranına veya mevzuata aykırı şekilde belirlenmiş olması hâlinde, bu hataların giderilmesi amacıyla açılan hukuki bir dava türüdür. Bu dava, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 3. ve 14. maddeleri ile 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’ndaki mülkiyet hakkı düzenlemelerine dayanmaktadır.
Kat mülkiyeti sisteminde, her bağımsız bölümün arsa payı, o bölümün değeriyle orantılı olarak belirlenir. Ancak uygulamada, proje hataları, değer tespitinde yanlışlıklar, inşaat sonrası değişiklikler veya tapu tescil hataları nedeniyle arsa payları yanlış hesaplanabilmektedir. Bu durumda Arsa Payı Düzeltilmesi Davası ile bu hata giderilerek, adil ve hukuka uygun bir dağılım sağlanır.
Özellikle 2010 yılı öncesi inşa edilmiş olan gayrimenkullerde arsa payının dağıtımında hataların olduğu bilinmektedir.
Kat Mülkiyeti Kanunu 3. maddesi Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, bu mülkiyete konu olan ana gayrimenkulün bağımsız bölümlerinden her birinin konum ve büyüklüklerine
göre hesaplanan değerleri ile oranlı olarak projesinde tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur. hükmünü içermesine rağmen, 2010 yılı öncesi projelerde müteahhitler tarafından konum göz ardı edilmiş, metrekareye göre ya da tüm bağımsız bölümlere eşit olacak şekilde hesaplama yapılmıştır. Bu nedenle özellikle kentsel dönüşüm sürecine girmeden önce arsa paylarının düzeltilmesi davası önem arz etmektedir.
Arsa Payı Düzeltilmesi Davasının Hukuki Dayanağı
- Kat Mülkiyeti Kanunu m.3: Arsa paylarının, bağımsız bölümlerin değerleri ile orantılı olarak belirlenmesi zorunludur.
- Kat Mülkiyeti Kanunu m.14: Hatalı tescillerin düzeltilmesi için ilgililerin dava açabileceği düzenlenmiştir.
- Türk Medeni Kanunu m.1024: Tapu sicilinde yanlış veya hukuka aykırı kayıtların düzeltilmesi mümkündür.
Bu maddeler, dava açma hakkı olan maliklerin, adaletli bir arsa payı dağılımı talep etmesine hukuki zemin oluşturur.
Kimler Arsa Payı Düzeltilmesi Davası Açabilir?
Arsa Payı Düzeltilmesi Davası, kat mülkiyetine konu taşınmazın bağımsız bölüm malikleri tarafından açılabilir. Davacı, yalnızca kendi bağımsız bölümüne ilişkin arsa payının düzeltilmesini talep edebileceği gibi, tüm bağımsız bölümlere ilişkin yeniden düzenleme talebinde de bulunabilir.
Davayı açabilecek kişiler:
- Bağımsız bölüm malikleri
- Maliklerin mirasçıları
- Maliklerin yasal temsilcileri (vekil, vasî vb.)
Arsa Payı Düzeltilmesi Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme
- Görevli Mahkeme: Sulh Hukuk Mahkemesi
- Yetkili Mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi
Bu davalarda kesin yetki kuralı geçerlidir; yani taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi dışındaki mahkemelerde dava açılamaz.
Arsa Payı Düzeltilmesi Davasının Açılma Sebepleri
- Proje Hataları: İnşaat projesi hazırlanırken arsa paylarının yanlış orantılanması.
- Tapu Tescil Hataları: Tapu siciline yanlış değer veya metrekare yazılması.
- Bağımsız Bölümde Değişiklik: Sonradan yapılan tadilat, eklenti veya kullanım alanı değişikliklerinin arsa payına yansıtılmaması.
- Adil Olmayan Paylaştırma: Bazı bağımsız bölümlere daha yüksek veya düşük arsa payı verilmesi.
Arsa Payı Düzeltilmesi Davası Açmadan Önce İzlenecek Yol
Dava açmadan önce, maliklerin kat malikleri kurulu aracılığıyla arsa payı düzeltilmesi yönünde karar alması ve tapu müdürlüğüne başvurması mümkündür. Ancak maliklerin anlaşamaması veya tapu müdürlüğünün işlem yapmaması hâlinde dava açılması zorunludur.
Arsa Payı Düzeltilmesi Davası Sürecinde İspat ve Bilirkişi İncelemesi
Davanın en kritik aşaması bilirkişi incelemesidir. Mahkeme, genellikle inşaat mühendisi, mimar ve gayrimenkul değerleme uzmanlarından oluşan bilirkişi heyeti görevlendirir. Bu heyet:
- Bağımsız bölümlerin değerini
- Metrekare büyüklüğünü
- Kullanım alanlarını
- Arsa paylarının doğru hesaplanıp hesaplanmadığını tespit eder.
Bilirkişi raporu doğrultusunda, mahkeme arsa paylarının yeniden düzenlenmesine karar verebilir.
Dava Sonucunda Ne Olur?
Mahkeme, hatalı arsa paylarını düzelterek tapu kütüğünde gerekli değişikliklerin yapılmasına hükmeder. Karar kesinleştiğinde, tapu müdürlüğü ilgili düzeltmeyi yapar ve maliklerin yeni arsa payları resmî kayıtlara işlenir. Ancak dava kesinleşene kadar kentsel dönüşüm sürecine girilmiş, sözleşmeler imzalanmış ve proje önceki duruma göre sonuçlanmış ise, bu durumda sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre tazminat davası açma hakkı doğacaktır.
Zamanaşımı Süresi
Arsa Payı Düzeltilmesi Davası’nda herhangi bir zamanaşımı süresi yoktur. Hatalı arsa payı düzeltilmesi tespiti yapılarak her zaman dava konusu edilebilir. Ancak uygulamada, binanın tamamlanmasından ve kat mülkiyetine geçildikten sonra dava açılması tavsiye edilir.
Emsal Yargıtay Kararları
‘Davacı, davaya konu ve kat mülkiyetine tabi anataşınmazda arsa paylarının hatalı olarak tespit edildiğini ileri sürerek yeniden düzenlenmesini istemiş; mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiştir.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 3.maddesinde; kat mülkiyeti veya kat irtifakının, bu mülkiyete konu olan anayapının bağımsız bölümlerinden her birine kat irtifakının kurulduğu tarihteki, doğrudan doğruya kat mülkiyetine geçilme halinde ise, bu tarihteki değeri ile oranlı olarak tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulacağı, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değeri ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibinin arsa payının düzenlenmesi için mahkemeye başvurabileceği hükme bağlanmıştır.
Arsa payı düzeltilmesi nin yeniden yapılabilmesinin ilk şartı, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle oransız olarak belirlenmiş olmasıdır. Bu hususa dayalı istemlerde mahkeme tüm kanıtları değerlendirerek bağımsız bölümün değeri ile bölüme özgülenen arsa payını karşılaştırıp denklik sağlamaya çalışmalıdır. Söz konusu işlem yapılırken de, bağımsız bölümlerin cinsi, bulunduğu kat, alanı, ısınma sistemi, aydınlanması, mimari kullanımı ve konumu, cephesi ve manzarası gibi hususlar değerlendirme için esas alınır; değerlendirmeye esas alınacak tarihten sonraki imar durumu ile cins ve manzara değişiklikleri, bakım ve onarım çalışmaları sebebiyle meydana gelen değer artış ve eksilmeleri dikkate alınmaz.’ Yargıtay Kararı – 20. HD., E. 2017/876 K. 2017/3125 T. 11.4.2017
‘634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 3. maddesinde (Değişik ikinci fıkra: 14/11/2007-5711/1 md.) “Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, bu mülkiyete konu olan anagayrimenkulün bağımsız bölümlerinden her birinin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı olarak projesinde tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur. Arsa paylarının bağımsız bölümlerin payları ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir.
Bağımsız bölümlerden her birine bu fıkra uyarınca tahsis edilen arsa payı, o bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya azalma sebebiyle değiştirilemez. 44 üncü madde hükmü saklıdır” hükmü düzenlenmiştir. Dosya içerisindeki bilgi ve belgeler ile tapu kayıtlarının incelenmesinden davacı yöneticinin, ana taşınmazda 6 nolu bağımsız bölümün tam maliki olduğu gibi diğer bir kısım bağımsız bölümlerin ise hissedarı olduğu anlaşıldığına göre, açıklanan yasal düzenleme gereği mahkemece tarafların tüm delilleri toplanarak, bilirkişi incelemesi yaptırılıp oluşacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken, davacının bağımsız bölüm maliki olduğu dikkate alınmaksızın aktif husumet ehliyetinin bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir.’ Yargıtay Kararı – 20. HD., E. 2018/3823 K. 2018/6482 T. 16.10.2018
‘Dava; sebepsiz zenginleşmeden kaynaklı alacak istemine ilişkindir.
Kentsel dönüşüm; zaman içinde yıpranan, eskiyen, atıl kalan ve şehrin dokusuna uygun düşmeyen yapıların bulunduğu alanların sosyal ve ekonomik nedenler göz önüne alınarak ıslah edilmesi, değiştirilmesi ve yenilenmesi uygulamasıdır.
Arsa Payı Düzeltilmesi hakkında Kentsel dönüşüm uygulamalarına ilişkin temel mevzuat haline gelen 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanunu’nun amacı , aynı Kanununun 1. maddesinde açıkça ifade edilmiş olup; afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun , sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme , tasfiye ve yenilemelere dair usul ve esasları belirlemektir.
6306 sayılı Kanun’un 6. maddesinin 1. fıkrası uyarınca; bir taşınmaz üzerindeki riskli yapının yıkılması durumunda söz konusu taşınmaz arsa haline gelir. Ayrıca arsa haline gelen bu taşınmazda önceden kurulmuş olan kat irtifakı ve kat mülkiyeti , Bakanlığın talebi üzerine ilgili tapu müdürlüğü tarafından resen terkin edilir.
Riskli yapının yıkılması ile birlikte arsa haline gelen taşınmaz hakkında, yapı maliklerinin yüklenicilerle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri yapmaları mümkündür.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, yüklenicinin finansı kendisi tarafından sağlanarak arsa malikinin arsası üzerine bina yapımı işini üstlendiği, arsa malikinin ise bedel olarak binadaki bir kısım bağımsız bölüm mülkiyetini yükleniciye geçirmeyi vaat ettiği sözleşme olarak tanımlanabilir.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri düzenlenilirken mülkiyet hakkının korunması temel amaç edinilmelidir. Kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma imkanı tanıyan ayni bir hak niteliğinde olan mülkiyet hakkı, sahibine en geniş kapsamlı yetkileri verir.Mülkiyet hakkı Anayasanın 35. maddesi ve bu maddeye uygun olarak çıkarılan kanunlarla korunduğu gibi, 5170 sayılı Kanunla değişik Anayasanın 90. maddesi ile kanun hükmünde olduğu kabul edilen, Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesine Ek 1 Numaralı Protokolün 1. maddesiyle de güvence altına alınmıştır.
Kentsel dönüşüm kapsamında yıktırılan binanın yerine yenisinin yapılması kararının verilmesi durumunda, bina maliklerinin sahip olduğu pay oranlarının orantısız biçimde azaltılması mülkiyet hakkını zedeleyecektir. Yıkılacak bina ile yapılacak bina karşılaştırılmalı, uygun düştüğü ölçüde yapı maliklerinin bağımsız bölümlerinin konum, katı, büyüklüğü ve diğer özellikleri muhafaza edilmelidir. Aksi durumda tarafların sebepsiz zenginleşmesine yol açacaktır.
Türk Borçlar Kanunun 77 – 82. maddeleri gereğince, haklı bir sebep olmaksızın, bir başkasının mal varlığından veya emeğinden zenginleşen bu zenginleşmeyi geri vermekle yükümlüdür.
Sebepsiz zenginleşmeden söz edilebilmesi için, bir taraf zenginleşirken diğerinin fakirleşmesi, zenginleşme ve fakirleşme arasında uygun nedensellik bağının bulunması ve zenginleşmenin hukuken geçerli bir nedene dayalı olmaması gerekir.
Sebepsiz zenginleşme kurumunun amacı, haksız değer kaymalarının önlenmesi olup, tam bir eski hale getirme özelliği taşımaktadır.
Mahkeme, çözümü hukuk dışında, özel veya teknik bilgiyi gerektiren hallerde, taraflardan birinin talebi üzerine yahut kendiliğinden, bilirkişinin oy ve görüşünün alınmasına karar vermelidir. (HMK m. 266 )
Hal böyle olunca, İlk Derece Mahkemesince; taraflar ve dava dışı yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, sözleşmeye ait mimari proje , tapu kayıtları dikkate alınarak, üç kişilik konusunda uzman bilirkişi heyeti refakatinde, taşınmaz mahallinde keşif icra edilip, tarafların arsa payları ve taraflara ait bağımsız bölümlerin yapı kullanım izin belgesinin alındığı tarihteki değerleri de gözetilerek , davalıların sebepsiz zenginleşip zenginleşmedikleri hususunda, taraf ve Yargıtay denetimine elverişli rapor alınmak suretiyle, hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken; eksik inceleme ve yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde hüküm tesisi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.
İlk Derece Mahkemesi kararının, yukarıda açıklanan nedenlerle bozulmasına karar verilmiş olduğundan, HMK’nın 373/1 maddesi uyarınca, işbu karara karşı yapılan istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının da kaldırılmasına karar verilmiştir.’ Yargıtay Kararı – 3. HD., E. 2018/4855 K. 2019/8655 T. 4.11.2019
Sonuç
Arsa Payı Düzeltilmesi Davası, kat mülkiyeti ilişkilerinde adil mülkiyet paylaşımını sağlamaya yönelik önemli bir hukuki yoldur. Bu dava sayesinde, yanlış veya eksik belirlenmiş arsa payları düzeltilir, maliklerin mülkiyet hakkı korunur ve ileride doğabilecek uyuşmazlıkların önüne geçilir.
Özellikle yüksek değerli taşınmazlarda, arsa payındaki küçük bir hata bile ciddi mülkiyet sorunlarına yol açabileceğinden, bu davaların deneyimli bir avukat aracılığıyla yürütülmesi büyük önem taşır.